Predios tugurizados y la estrategia del caracol

Por: Cecilia O’Neill de la Fuente. Jefa del Departamento Académico de Derecho de la Universidad del Pacífico

Que en consecuencia, es conveniente establecer el régimen de alquileres de casa-habitación, mediante normas que armonicen los derechos de propietarios en inquilinos, aseguren la función social de la propiedad y eviten la especulación de los alquileres” (énfasis agregado). Usted está leyendo el sustento del Decreto Ley N° 21938, dictado en 1977 durante la dictadura militar. Con esta norma, ciertos predios de poco valor tenían que ser alquilados, por plazo indeterminado, a un valor máximo (10% o 12% del autoavalúo, por año). Es más, si se venía cobrando una suma menor a esa, el aumento para alcanzar el tope debía ser progresivo.

 

A nadie sorprende que una norma como la comentada se haya dictado en una época no sólo dictatorial sino además caracterizada por relativizar el derecho de propiedad, pero en un país democrático y que ha optado por el modelo económico que hoy tenemos, la única forma de “armonizar” los intereses de los dueños de las casas y los inquilinos es respetando lo que ambas partes pactaron voluntariamente en el contrato que firmaron. No hay nada más “armónico” que respetar la propiedad y los contratos, al punto que el rol del Estado en relación con estos dos pilares económicos y jurídicos es garantizar que se respeten. Nada más.

 

“La Estrategia del Caracol” es una película colombiana de 1993 dirigida por Sergio Cabrera, bien acogida por la crítica, que aplicando el realismo mágico al cine, combina temas de la realidad social con las críticas al sistema jurídico. El propietario de una casa tugurizada que quiere recuperarla ante la falta de pago de los ocupantes, es caricaturizado como un sujeto ambicioso y sin escrúpulos, mientras que los vecinos, que no pagaban la renta, eran las víctimas de un sistema judicial que quería aplicar justicia.

 

Debido a la ineficiencia judicial y a las leguleyadas, el desalojo se retrasa lo suficiente como para que la casa sea desmantelada, y literalmente transportada a cuestas a otro lugar. Ingrata fue la sorpresa del dueño cuando finalmente el desalojo se ejecuta y encuentra la casa desmontada. Más allá de las simpáticas anécdotas que se cuentan en la trama, llama la atención que el tono y ritmo de la película se hayan puesto tan del lado de los vecinos, que no sólo incumplen un contrato sino que además destruyen la propiedad ajena. Y es que en innumerables ocasiones inquilinos de este tipo son caracterizados como protagonistas de una desafiante epopeya y no como infractores de los derechos de otros. Podemos aceptar que esta idealización ocurra en el ámbito cinematográfico, pero no en el ámbito legislativo, 35 años después de la norma comentada.

 

En 1991 se dictó el Decreto Legislativo N° 709 para promover la inversión privada en predios de arrendamiento, permitiéndose que ciertos predios “tugurizados” permanezcan en el régimen especial (plazo indeterminado y montos máximos de renta). La excepción, que fue prevista “temporalmente” acaba de ser prorrogada una vez más por Ley N° 28636. Si revisamos el Dictamen, esta Ley se sustenta en la Constitución y tratados internacionales que confieren a las personas el derecho a una vivienda digna. Se priorizó entonces un derecho programático por el derecho concreto de una persona a destinar su casa a lo que mejor le parezca y a cobrar por ella lo que dicte el mercado.

 

Saludamos que a diferencia de otras normas cuyo análisis costo-beneficio es inexistente, se haya incluido cifras arrojadas por el INEI en el censo del 2007: del total de viviendas en el país, 15.31% son alquiladas y de éstas el 13.65% se ubican en casas de vecindad y quintas. Sin embargo, tal sustento es claramente insuficiente. En primer lugar, no queda claro que esas cifras coincidan con la cantidad de viviendas tugurizadas, e incluso en el caso que ello ocurra, no encontramos conexión jurídica ni económica entre ese hecho y la vulneración de la propiedad ajena.

Una vez más, el Estado traslada a los particulares la responsabilidad por sus decisiones y omisiones; esta vez no en la forma de insuficiencia de bienes y servicios básicos como salud, seguridad y educación, sino que va un paso más allá y afecta derechos que constituyen el núcleo central del respeto a la libertad individual: la propiedad y los contratos. La Estrategia del Caracol a la peruana.

 

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