Bonos hipotecarios cubiertos

Por: Carlos Enrique Arata Delgado, abogado asociado del Estudio Grau, profesor de Derecho Civil en la PUCP

Mediante Ley N° 29637 [publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de Enero de 2011], Ley que Regula los Bonos Hipotecarios Cubiertos (la “Ley”), el Congreso ha pretendido establecer una regulación para la emisión de bonos hipotecarios en su búsqueda por dinamizar el mercado hipotecario y con ello, el sector inmobiliario de vivienda, de manera que más peruanos puedan acceder a una vivienda propia.

¿Qué es un bono hipotecario cubierto (“BHC”)? Es, según se define en la Ley, un valor mobiliario que confiere a su titular un derecho y que se encuentra respaldado por lo que la Ley denomina Activos de Respaldo.

Estos Activos de Respaldo son – como puede sospechar el lector – principalmente créditos hipotecarios, los cuales deben tener las siguientes características: (i) deben ser de amortización periódica; (ii) el deudor correspondiente debe tener categoría normal o de peligro potencial (según criterios de la Superintendencia de Banca y Seguros y AFP (“SBS”)); (iii) deben encontrarse vigentes; (iv) el valor contable del crédito no debe superar el 80% del valor del inmueble dado en garantía. Asimismo, pueden ser Activos de Respaldo créditos otorgados pero que aún no cuenten con una garantía hipotecaria por cuanto el inmueble se encuentra en proceso de independización o inscripción (esto básicamente con la finalidad de poder incorporar como Activo en Respaldo créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de inmuebles en planos o como parte de proyectos inmobiliarios).

Ahora bien, los bonos hipotecarios ya existían en nuestro mercado. De hecho, mediante Resolución SBS N° 1081 – 99 la SBS implementó el Reglamento de Bonos Hipotecarios. Estos títulos, lamentablemente, no han tenido gran acogida en el mercado, habiéndose registrado ante la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores – Conasev programas por el Banco de Crédito del Perú, el Banco Interamericano de Finanzas y el Scotiabank por un aproximado de US$ 120 millones, cuando el total de créditos hipotecarios otorgados por el sistema es inmensamente mayor (lo que significa que una ínfima parte ha sido financiada por este mecanismo). Entonces, ¿qué novedades presentan los BHC frente a los bonos hipotecarios tradicionales (“BHT”) y por qué aquéllos sí deberían tener mayor acogida?

(i)            Exclusión de la masa: de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N° 26702, Ley General del Sistema Financiero y de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros (la “Ley de Bancos”), en caso de intervención o liquidación de la empresa emisora del instrumento hipotecario, éstos, así como los créditos y sus correspondientes garantías que los garantizan, son transferidos a otra empresa del sistema, siendo conceptos excluidos de la masa.

Para el caso de los BHC, el emisor debe hacer una separación emisión por emisión, de manera que el incumplimiento en una emisión no afecta a las demás. Asimismo, expresamente se dispone que los Activos de Respaldo sean activos excluidos de la masa, siendo la asamblea de bonistas quien decide sobre su futuro.

En el caso de los BHT, ello no es del todo claro desde el momento en que pueden ser parte del respaldo créditos hipotecarios futuros, con lo cual la identificación es imposible.

(ii)           Siguiendo con ello, los BHC deben ser créditos hipotecarios vigentes, mientras que para los BHT pueden ser créditos futuros (es decir, por concederse).

(iii)          Adicionalmente, a créditos hipotecarios, pueden existir otros Activos de Respaldo, tales como dinero en efectivo, valores emitidos por el Estado Peruano o por el Banco Central de Reserva del Perú, otros BHC, y otros que determine la SBS, no pudiendo estos otros activos (distintos a créditos hipotecarios) representar más del 30% del total de Activos de Respaldo.

Si bien la normativa existente para los BHT no permitía expresamente estas otras garantías, nada lo impedía, por lo que en este punto no existe mayor diferencia.

(iv)         La Ley dispone que el valor del total de Activos en Respaldo debe ser cuando menos – y en todo momento de vigencia de los BHC – superior en 10% al monto en circulación de los BHC que respaldan. Esto no es exigido para los BHT, y aunque puede ser visto como un avance, lo cierto es sería común exigir un ratio de cobertura mínimo.

(v)          Los recursos provenientes de los pagos que efectúan los deudores de los créditos que respaldan los BHC son de libre disponibilidad del emisor, salvo que tal disposición se genere un incumplimiento en el BHC o la cobertura con la que éstos deben contar. En tanto para los BHT no hay una disposición expresa sobre el particular, entendemos que se usa el mismo principio. Ello constituye una diferencia entre estos instrumentos y la titulización de créditos hipotecarios, en los que la cartera titulizada (que ha sido transferida a un fideicomiso) es empleada exclusivamente para el pago de los bonos de titulización.

(vi)         Del mismo modo, los créditos hipotecarios que respaldan la emisión de BHC deben tener una clasificación de riesgo mínima según se vio, requisitos no exigido para los BHT. Ahora bien, aunque no exigido, afectar créditos hipotecarios con categorías de riesgo inferiores significaría tener una clasificación de riesgo inferior para los bonos, con consecuencias directas en la tasa de interés a pagar.

(vii)        La Ley incorpora la figura del Agente de Monitoreo, que básicamente tiene la función de supervisar el desenvolvimiento de los Activos de Respaldo. Esta figura no exista para la regulación de los BHT, aunque podría haber sido incorporada por la voluntad de las partes.

(viii)       La Ley incorpora la posibilidad de incluir como Acto de Respaldo el crédito otorgado a otra empresa del sistema para que ésta a su vez conceda créditos hipotecarios, siempre que tales créditos respalden el pago del crédito otorgado. Si bien esto no existía en para los BHT, nada impedía realizar una emisión de bonos corporativos con tales características, aunque ciertamente no gozaría de la ventaja de excluir los activos en garantía de la masa (salvo que se efectúe a través de un fideicomiso).

Entonces, ¿son los BHC realmente una solución para masificar el acceso a créditos hipotecarios y una vivienda propia? Lamentablemente no lo veo así, salvo que el estado cumpla un rol muy activo en el otorgamiento de colaterales de estos BHC.

En efecto, en la actualidad los créditos hipotecarios se concentran en dos o tres entidades financieras, quienes a su vez tienen una base de depósitos muy grande. Ello conlleva que su financiamiento principal para el otorgamiento de créditos hipotecarios provenga de depósitos, los que pagan un interés mucho menor al que se pagaría en una emisión de títulos de deuda, resultando pues que para estas entidades no resulta tan atractiva la emisión.

Entonces, debe verse a las otras entidades. Éstas individualmente tienen una porción muy pequeña del mercado de créditos hipotecarios y puede no resultar atractivo entrar a competir con los grandes. Por lo tanto tienen que unirse varias entidades y aun así, tiene que cumplirse con otros requerimientos más exigidos por mercado, como la estandarización de los créditos y políticas para su otorgamiento, calificación de su cartera (que generalmente no es la mejor o conlleva mayor riesgo de deteriorarse) entre otros. Por lo tanto, la emisión de instrumentos no llega a resultar tan atractiva como intentar obtener financiamiento vía depósitos, pagando mayores tasa que los grandes competidores. Y es ahí que debe entrar a tallar el Estado. En efecto, a fin de que los BHC resulten el instrumento de masificación de créditos hipotecarios para lo que fue creado debe implementarse un sistema de garantías del Estado que, dado su impacto en la tasa de interés de colocación de los BHC, justifique el financiamiento por este medio y no por la captación de depósitos.

 

3 Responses to Bonos hipotecarios cubiertos

  1. Estimado Carlos,

    No son estos los mismos bonos que generaron la crisis financiera en EEUU? Es decir, no tengo nada en contra de la figura en sí, pero por qué el Estado debería garantizarlos si no son comercialmente atractivos?

    Por qué “dinamizar el mercado inmobiliario” es un objetivo que el Estado debe perseguir? Para que los bancos tengan más mercado?

    Porque si la idea es que la gente más pobre tenga acceso a vivienda preferiría subsidios directos.

    Saludos,

    Mario

  2. Miguel Torres dice:

    Por favor explicar a quienes beneficiará directa o indirectamente estos bonos? quienes lo comprarán y para qué lo utilizarán?
    Saludos
    CST

  3. Pingback: Nueva regulación europea para las hipotecas | Hipoteca Hipoteca, Calculador Hipotecas, Calculo Prestamo

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